Om te beginnen — wie is Nico?
Nico is vastgoedondernemer in hart en nieren. Panden, deals, een stevige handdruk. Samen met Sandra woont hij in Oss; samen zijn ze trotse ouders van hun zoon Onno.
Nico heeft een mooie portefeuille verhuurd vastgoed opgebouwd, met gemiddeld zo'n de helft aan financiering. En hij heeft één grote wens: dat Onno het later overneemt.
Het probleem — twee keer belasting op dezelfde stenen
De grootste erfgenaam mag niet de fiscus zijn
Verhuurd vastgoed in privé is fiscaal een dure plek om te zitten. De fiscus rekent elk jaar box 3-belasting over de WOZ-waarde, ongeacht wat de panden werkelijk opleveren. En daar blijft het niet bij. Als er niets verandert, erft Onno straks niet alleen de panden, maar ook een forse belastingaanslag — een aanslag die hij vaak alleen kan betalen door een pand te verkopen. Precies wat Nico níet wil.
De oplossing — vastgoed als draaiende structuur
Van losse panden naar een structuur voor Onno
In plaats van losse panden in privé brengen we het vastgoed onder in een BV-structuur, gericht op de volgende generatie. Zo komt het niet als last, maar als draaiend geheel bij Onno terecht. Hij stapt in een lopende structuur in plaats van in een belastingprobleem. En de overdracht gebeurt gecontroleerd en gespreid, niet in één klap bij overlijden.
Even rekenen — en eerlijk over de kosten
Grove benadering over de netto waarde van de portefeuille — om de orde van grootte te tonen, niet als exacte aanslag.
Bij het huidige tarief zou Onno over de netto waarde al snel richting € 279.000 aan erfbelasting betalen — en fors meer als de tarieven stijgen. Daar bovenop loopt nu al elk jaar de box 3-heffing door. Eén ding verzwijgen we niet: vastgoed overdragen naar een BV kost overdrachtsbelasting — in 2026 8% voor verhuurde woningen. Dat is geen kleinigheid. Daarom rekenen we het samen zorgvuldig door: wanneer weegt de jaarlijkse besparing plus de bespaarde erfbelasting op tegen die eenmalige kost? De vraag is simpel: betaalt u liever één keer bewust, of straks ongewild veel meer?
Waarom dit zo krachtig is
Nico bouwde zijn portefeuille op voor zijn zoon, niet voor de fiscus. Met de juiste structuur blijft het vastgoed heel, blijft het in de familie, en kan Onno er echt mee verder.
Hoe wij het regelen
U hoeft de techniek niet te kennen. Wij begeleiden de overdracht, de structuur en het doorschuiven van aandelen naar de volgende generatie — en rekenen vooraf helder voor u door wat het kost en wat het oplevert.